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Was passiert mit dem gemeinsamen Haus nach der Trennung oder Scheidung?

Kann ich bei Trennung die Auszahlung meines Anteils verlangen?

Scheidung und gemeinsames Haus: Auch nach der Trennung oder Scheidung bleibt das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung im gemeinsamen Eigentum. Im Rahmen des Zugewinn wird die Immobilie entsprechend beim Endvermögen berücksichtigt. An der Höhe des Zugewinns wird dies in der Regel nichts ändern, wenn die Immobilie beiden zu gleichen Anteilen gehört, der Miteigentumsanteil also 1/2 beträgt. Oft wird im Rahmen der Beratung bei uns durch Mandanten von „unserem Haus“ gesprochen und bei genauerem Hinterfragen und/oder Prüfung der Unterlagen stellt sich dann heraus, dass nur der Ehemann oder nur die Ehefrau im Grundbuch steht. Dann handelt es sich tatsächlich rechtlich nicht um das gemeinsame Haus. Ist nur ein Ehegatte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, bleibt das Haus oder die Eigentumswohnung auch nach der Scheidung im alleinigen Eigentum des im Grundbuch stehenden Ehegatten. Ein Ausgleich kann sich dann nur im Rahmen des Zugewinns ergeben. Bei den nachfolgenden Ausführungen gehen wir davon aus, dass sowohl die Ehefrau wie auch der Ehemann als Eigentümer zu gleichen oder auch unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen im Grundbuch eingetragen sind.

Die Eheleute sollten bei einer Trennung versuchen, eine für beide Teile wirtschaftlich sinnvolle Lösung für die gemeinsame Immobilie zu finden. Dies könnte beispielsweise der gemeinsame Verkauf des Hauses sein, um so anschließend den Erlös zu teilen. Auch der Erwerb des anderen Miteigentumsanteils durch einen Ehegatten kommt in Betracht. Denkbar ist auch eine gemeinsame Vermietung. Dies nicht nur während der Trennung, sondern auch nach der Scheidung.

Bewohnt ein Ehegatte das Haus alleine, kommt ein Ausgleich durch Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Frage.

Für die Regelung und der Auseindersetzung des gemeinsamen Hauses gelten vor und nach der Scheidung die Regeln einer Eigentümergemeinschaft.Einseitig kann nicht die Auszahlung verlangt werden. Können sich die Eheleute nicht einigen, bleibt, wie bei jeder anderen Eigentümergemeinschaft auch, nur der Weg der Auseinandersetzungsversteigerung oder Teilungsversteigerung. Dies ist die einzige Möglichkeit, einseitig die Auflösung der Gemeinschaft zu erreichen. Da dies meist der wirtschaftlich ungünstigste Weg ist, sollte daher nichts unversucht gelassen werden, um eine gemeinsame Lösung bezüglich der Immobilie zu finden.

Es taucht in der Praxis immer wieder die Frage auf, ob eine endgültige Regelung für das gemeinsame Haus gefunden werden muss, bevor die Scheidung beantragt oder ausgesprochen wird. Dabei geht es oft gar nicht darum, dass aufgrund der Trennung Streit besteht, sondern, dass sich die Eheleute noch nicht entschieden haben, ob und wie eine Auseinandersetzung des Hauses oder der Eigentumswohnung erfolgen soll. Grundsätzlich gilt, dass man sich vor einer Scheidung über möglichst alle Punkte einig sein sollte, um kosten- und zeitintensive Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden. Die Auseindersetzung des gemeinschaftlichen Hauses ist allerdings kein Punkt, der im Rahmen der Scheidung und Folgesachen durch das Gericht im Rahmen der Scheidung entschieden wird. Relevant ist das Haus in diesem Zusamenhang bei der Bewertung des Vermögens im Rahmen des Ausgleichs des Zugewinns. Sind Sie sich daher einig mit allen Punkten, haben jedoch noch nicht abschließend die Auseindersetzung des Hauses geregelt, können Sie in der Regel die Scheidung einreichen, ohne dass hierdurch zusätzliche Kosten oder Streitpunkte im Scheidungsverfahren zu erwarten sind. Sprechen Sie Ihren Anwalt vor Einreichung der Scheidung hierauf an, wenn dies nicht ohnehin bereits erörtert wird.

Es kommt auch nicht selten vor, dass das Haus von einer Seite genutzt wird und ein Verkauf oder eine Vermietung erst für den Fall angedacht ist, dass die gemeinsamen noch studierenden Kinder endgültig ausgezogen sind oder das Haus für die Kinder erhalten bleiben soll.

Häufig soll auch mit dem Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung noch zugewartet werden, um eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) im Hinblick auf den laufenden Kreditvertrag zu vermeiden. Im Verkaufsfall soll meist der bestehende Kredit von der Kaufsumme abgezahlt werden. Die Rückzahlung des Darlehens vor Ablauf der vereinbarten Darlehenslaufzeit lassen sich die Banken bezahlen. Erkundigen Sie sich vor dem Verkauf daher bei Ihrer Bank, in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen würde.

Für die Regelung und der Auseindersetzung des gemeinsamen Hauses gelten vor und nach der Scheidung die Regeln einer Eigentümergemeinschaft. Es ist daher nicht notwendig, die Trennung ohne Scheidung aufgrund des gemeinsamen Hauses zu vollziehen. Die Probleme der gemeinsamen Verwaltung und der Auseinandersetzung bestehen mit oder ohne inzwischen ergangenem Scheidungsbeschluss.

Was kostet eine Scheidung mit Haus

Wenn Sie keine Vergütungsvereinbarung mit Ihrem Anwalt getroffen haben, gelten immer die gesetzlichen Gebühren, unabhängig davon, ob Sie Ihren Anwalt direkt oder online beauftragt haben. Die Höhe der (gesetzlichen) Gebühren für den Anwalt und das Gericht werden aus dem Verfahrenswert bestimmt. Dieser wird durch das Gericht am Ende des Verfahrens festgesetzt. Die Kosten der Scheidung sind daher davon abhängig, wie hoch der Verfahrenswert ist.

Das Gericht wird immer zumindest das 3-fache gemeinsame Nettoeinkommen für die Scheidung und 10% pro Rentenanwartschaft aus dem Quartalsnettoeinkommen für den Versorgungsausgleich berücksichtigen. Die Summe dieser Beträge ergibt den Verfahrenswert für das gesamte Scheidungsverfahren.

Wie oben aufgezeigt wurde, ist die Frage, wie eine Auseinandersetzung des gemeinsamen Hauses oder Eigentumswohnung außerhalb des Scheidungsverfahrens zu klären und daher zunächst nicht unmittelbar relevant für die Scheidungskosten. Relevant wird das Haus in Bezug auf die Scheidungskosten in folgenden Fällen:

Eine Immobilie, ob im alleinigen oder gemeinsamen Eigentum, ist als Wert dem Endvermögen im Rahmen des Zugewinns zuzuordnen. Relevant wird die Immobilie im Rahmen des Scheidungsverfahrens in Bezug auf die Kosten dann, wenn ein Ehegatte auch einen Anspruch auf Zugewinnausgleich als Folgesache geltend macht. Der Verfahrenswert für den Zugewinnausgleich entspricht dem geforderten Betrag. Wer also z.B. einen Zugewinnausgleich in Höhe von EUR 65.000,00 geltend macht, muss zu den obigen Beträgen (Verfahrenswert für Scheidung und Versorgungsaugleich) einen Verfahrenswert von EUR 65.000,00 hinzuaddieren, um den Verfahrenswert für das (streitige) Scheidungsverfahren zu erhalten. Welche Verfahrenswerte bei welchen Streitpunkten gelten, können Sie auf unserer Seite Verfahrenswert Folgesachen nachlesen.

Aber auch ohne Streit kann ein gemeinsames Haus die Scheidungskosten erhöhen. Die meisten Gerichte berücksichtigen beim Verfahrenswert für die Scheidung auch vorhandenes Vermögen zu einem gewissen Prozentsatz nach Abzug von Freibeträgen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein gemeinsames Haus handelt, bereits eine Auseinandersetzung oder Verkauf erfolgt ist. Maßgeblich ist das bei beiden Eheleuten vorhandene Vermögen (Barvermögen, Immobilien, Aktien etc.) zum Zeitpunkt der Einreichung der Scheidung. Mehr Informationen erhalten Sie auf unserer Seite Vermögen beim Verfahrenswert.

Anmerkung zu angeblich günstigen Kosten der Scheidung online:

Zu der tatsächlichen Praxis der Gerichte in Bezug auf das Vermögen wie z.B. dem gemeinsamen Haus beim Verfahrenswert, ist auf verschiedenen Seiten einer Online-Scheidung meist nichts oder wenig zu finden. Wir gehen davon aus, dass der Grund ist, als vermeintliche günstige Scheidung nicht teurer als andere Anbieter erscheinen zu wollen. Tatsächlich werden die Kosten unabhängig davon, ob Sie Anwalt A oder Anwalt B beauftragt haben, immer gleich sein, da alleine das Gericht die Höhe des Verfahrenswerts bestimmt und nicht der Anwalt. Es wird Ihnen bei der Endabrechnung daher wenig nutzen, wenn Sie vorher nicht auf einen möglicherweise höheren Verfahrenswert aufgrund des gemeinsamen Hauses hingewiesen wurden. Das Gericht wird auch dem von einigen Anbietern als besondere Leistung hervorgehobenen Antrag auf Reduzierung des Verfahrenswerts bei einvernehmlicher Scheidung nicht stattgeben. Die Rechtsprechung ist hier eindeutig. Auch das werden Sie bei der Endabrechnung merken und fast überall im Kleingedruckten lesen können.

Info: Scheidungskosten – Vergleich verschiedener Kostenschätzungen und „Kostenvoranschlägen


 

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Info: Hausbesitz und Scheidungskosten

Das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Immobilie wird bei einer Scheidung von vielen Gerichten als Vermögen beim Verfahrenswert berücksichtigt. Die Scheidungskosten können sich hierdurch erhöhen. Im Rahmen einer sog. „Scheidung online“ wird von so manchen Anbieter ein „Kostenvoranschlag für die Scheidung“ angeboten, der u.U. besonders günstig erscheint. Ein individuelles Angebot ist das allerdings nie, so dass die Scheidungskosten häufig am Ende höher als kalkuliert sind.

 

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Aktualisiert am 30. Juli 2020 durch Rechtsanwalt Steinbach